--- En la Ciudad de San Juan, a las once horas del día                 nueve    del mes   de        octubre               año dos mil veinte, se realiza el acuerdo definitivo previsto en el artículo 9 de la ley provincial 59-O (LP 59-O), según lo convenido en el acuerdo preparatorio. A ese efecto, se reúnen los magistrados que en esta causa integran la Sala Primera de la Corte de Justicia, doctores Daniel Gustavo Olivares Yapur, Marcelo Jorge Lima y Juan José Victoria, a fin de resolver los recursos de inconstitucionalidad y casación planteados por la parte actora contra la sentencia de fecha dieciocho de abril de dos mil diecisiete, dictada por la Cámara de Apelaciones de Paz Letrada en autos Nº4.744 (N°7.751/13 del Séptimo Juzgado de Paz Letrado), caratulados “Castán Jorge Domingo C/ Báez Alberto Walter - desalojos”. Las cuestiones fijadas en el acuerdo preparatorio y que aquí deben resolverse son: ¿Resultan procedentes los recursos de inconstitucionalidad y casación planteados en autos? En su caso, ¿qué resolución corresponde dictar? ------------------------- EL doctor Daniel Gustavo Olivares Yapur DIJO: -------------------- A f.109 vta. en el punto III.2, la Cámara de Apelaciones de Paz Letrada analizó las actuaciones para constatar la legitimación procesal de la actora; concluyó a f.111 vta. punto ‘III.3.’ en que “…corresponde admitir el recurso en función de las constancias documentales y de las circunstancias jurídicas y fácticas de la totalidad del contexto del presente juicio de desalojo, mas por los fundamentos que aquí mencionaremos…”. Señaló que el Juez de primera instancia consideró que el actor se encontraba legitimado de conformidad con la documental obrante en el expediente. --------------------------------------------- Inmediatamente ingresó a analizar la titularidad del derecho e indagar si existe una relación jurídica a través de la documentación –escritura pública N° 17, F°45-46, del 25/2/13– y observó que existen incongruencias que corroboran la falta de una relación y concatenación entre los documentos demostrativos de una secuencia lógica jurídica que permita considerar al Sr. Castán como titular de dominio del inmueble. -------------------------------------------- Advirtió que el Sr. Jaime Mestre Serer vendió a la Sra. María Gabriela Yanzón un inmueble. A los efectos de suscribir la escritura traslativa de dominio a favor de la compradora y/o quien ella designe, el vendedor le otorgó un poder especial irrevocable al Sr. Gamal Uzair. Expresó que el mandato aludido estaba limitado a una persona determinada o a quien ella designara. Al respecto destacó que en la escritura traslativa de dominio no se menciona esta circunstancia, pese a que el escribano interviniente se refirió al poder supra aludido y dijo tenerlo a la vista. ------------------------------------------------------- Asimismo señaló la existencia de ciertas desprolijidades en el instrumento pertinente, como la existencia de espacios en blanco, sobre-raspados y correcciones referentes a la identificación del mandatario. ------------------------------ Resaltó el carácter restrictivo con el que deben interpretarse los límites del mandato y las facultades conferidas. --------------------------------------------------- Así concluyó en que el Sr. Uzair debió suscribir la escritura respectiva únicamente a favor de la Sra. María Gabriela Yanzón o a favor de quien ella designara. Juzgó que ninguna de estas hipótesis se cumplieron en el sub examine;  que el mandatario suscribió la escritura a favor del Sr. Castán excediendo sus facultades. Por ello se extralimitó en cuanto al mandato, en virtud de lo cual el instrumento público resultaba inválido, rompiendo el nexo entre el vendedor y la compradora. De esta manera la actora carecía de legitimación para actuar en la presente causa. ------------------------------------------------ Tras ese análisis, hizo lugar al recurso de apelación, revocó la sentencia y rechazó la demanda. ---------------------------------------------------------------------------- El recurso de inconstitucionalidad es encuadrado en el inciso 3° del artículo 11 de la LP 59-O y la recurrente tacha a la sentencia de arbitraria, por incongruencia, exceso de competencia, violar el principio de cosa juzgada material y no resolver la cuestión litigiosa propuesta por los litigantes, y afectación al derecho de defensa en juicio –además de otros derechos constitucionales- por falta de aplicación del artículo1048 del Código Civil ley 340 (CC) y haberse desentendido de las pruebas relevantes producidas. Considera que el fallo recurrido desborda los límites de la competencia y la cosa juzgada material. ---------------------------------------------------------------------------------- Pretende el dictado de una nueva sentencia de Cámara. -------------------------- Afirma que el fallo contiene una fundamentación que es errónea e inédita, en tanto se expide y proclama la falta de legitimación a partir de deficiencias que atribuye a la escritura traslativa de dominio, que no fue sometida por los apelantes al debate de la Alzada, con argumentos novedosos, dogmáticos y con supino desconocimiento de la prueba y del derecho vigente. ------------------- Estima que el a quo violó el ámbito de su competencia, porque los agravios propuestos por los apelantes pivotearon en todos los casos en tratar de demostrar el carácter de poseedor del tercero voluntario Carlos P. Dingevan. No se agraviaron –dice- de su calidad de titular del inmueble objeto de desalojo con respecto a la escritura traslativa de dominio. Por el contrario, los demandados reconocieron y aceptaron expresamente como válida la instrumentación del acto y su inscripción registral. ---------------------------------------------- Esta afirmación tiene sólido fundamento –dice la recurrente- no sólo en la inexistencia de un agravio en ese sentido, sino en el reconocimiento expreso de los demandados, deslizados en dos actos procesales: el primero al formular el pliego de posiciones de foja 77 reconociendo la suscripción de la escritura pública, y luego al expresar agravios. ------------------------------------------- Indica que la escritura pública nunca fue objetada, que la legitimación a partir de ese documento nunca fue objeto de controversia judicial ni de agravios, con lo cual considera que operó a su respecto la cosa juzgada material.La introducción oficiosa examinando imputadas deficiencias e inconsistencias escriturales, como único argumento utilizado por la Cámara, sin un reproche concreto de los apelantes, implicó en los hechos –dice la recurrente- un desborde jurisdiccional del Tribunal. De esta manera dice que se violaron la defensa en juicio y el debido proceso, al no tener –ni haber tenido– oportunidad procesal para expedirse y replicar los que considera erróneos argumentos fácticos y jurídicos del fallo. --------------------------------------------------------- Por otra parte, tacha de arbitrariedad a la sentencia, en tanto los argumentos son eminentemente dogmáticos, dejando de aplicar la norma que correspondía y desentendiéndose de la prueba producida en el proceso. -------- Al recurso de casación lo encuadra en el inciso 1° del artículo 15 de la LP 59-O, sosteniendo que se dejó de aplicar el artículo 1048 del CC que veda la actuación oficiosa del Juez respecto a la nulidad de un instrumento público por exceso en el mandato, sin petición de parte, y eso ocasionó el rechazo de la demanda de desalojo, sólo imputando falta de legitimación activa. ---------- Los recursos extraordinarios deducidos por la parte actora fueron admitidos formalmente mediante resolución de foja 135 del 1/8/17. ------------------------ Se corrió traslado a la parte demandada, quien contestó a fojas 170/175 pidiendo el rechazo de los recursos. Sostiene que en el memorial de agravios cuestionó la legitimación activa. -------------------------------------------------------- Se corrió traslado al Fiscal General de la Corte, quien a fojas 177/179 opina que corresponde acoger el recurso de inconstitucionalidad, en atención a que resultan vulnerados los principios dispositivo y de congruencia, y el derecho de defensa, por la sentencia de Cámara, en cuanto la escritura traslativa de dominio no fue cuestionada por la demandada y no se debió exceder el alcance del objeto de la apelación. -------------------------------------------- Ingresando al análisis de la presentación recursiva, se observa que la sentencia de primera instancia citó el fallo del 7/8/13 dictado por esta Corte en autos 5709/11 (PRE S1 2013-III-433), del que transcribo lo pertinente aplicable a este caso: “…Como principio, esta Corte tiene dicho en reiterados pronunciamientos, que el recurso previsto en el inciso 3º del artículo 11 de la ley 2275, no ha sido establecido para examinar el mérito de la decisión. Que mediante él se controla la legalidad del fallo, es decir, su validez como acto jurisdiccional. Que un fallo es inválido en términos de esta causal, en casos extremos de arbitrariedad. Y que, en fin, la arbitrariedad se configura cuando el tribunal no fundamenta la solución que adopta, cuando su fundamentación asienta en bases ilógicas o choca contra las reglas del correcto raciocinio, o cuando –sin explicación– se aparta de la solución normativa inequívocamente aplicable. (P.R.E. S.2.-1990-I-97; S.1ª.-1990-II-1) (…)   corresponde evaluar en el caso, si lo resuelto encuentra apoyatura en las constancias de la causa y en el derecho aplicable o bien en la sola voluntad del juzgador, a punto tal de erigir en arbitrario el pronunciamiento …” (…) “…teniendo en cuenta la naturaleza y finalidad de la acción de desalojo, la legitimación activa de ésta surge indubitada de la escritura (…) que da cuenta de la transmisión del dominio del inmueble a su favor, como así también de su puesta en posesión (…). Se trata de un instrumento público que sólo es dable impugnar por las vías procesales pertinentes, ajenas por su esencia a la órbita de la acción de desalojo…”. En base a ello, en dicho fallo esta Corte desechó la defensa de falta de legitimación de la actora. --------------------- Se dijo también en esa resolución: “…1) por acción de desalojo debe entenderse aquella que se encuentra encaminada a recuperar la tenencia perdida, por lo que compete al propietario, al poseedor y aún al simple tenedor, contra aquel que detenta la cosa sin derecho originario y regularmente conferido o en virtud de un título que por su precariedad, engendre obligación de restituir (…); 2) el juicio de desalojo no es continente adecuado para la discusión de los pretensos derechos reales de las partes; ello no obstante, e invocada la calidad de poseedor por el accionado, éste no queda relevado de la carga de probar la verosimilitud de su afirmación (…); 3) el aporte probatorio exigido al que se dice poseedor, no importa discutir o decidir en el desalojo, sobre el ius possidendi o el ius possessionis, sino comprobar si ‘prima facie’ justifica su defensa (…) determinar cuál de las partes tiene mejor derecho, tema ajeno -por esencia- al objeto del desalojo (…). Ha dicho respecto al tema que nos ocupa la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires que: ‘La acción personal de desalojo (…) no constituye una vía sucedánea de las pretensiones petitorias o posesorias, esto es, no procede si el legitimado pasivo comprueba prima facie la efectividad de la posesión que invoca, justificando lo verosímil de su pretensión, ya que toda la investigación que la trascendiera desnaturalizaría la acción, en la que está excluido lo referente al derecho de propiedad; al ius possidendis o al ius possessionis’ (SC Buenos Aires, noviembre 21-0011, Caporaletti, Gladis y otro c. Faisal, Rodolfo, La Ley 2002, 35- DJ 1993-2, 840)…”. ------------------------ Todo esto es aplicable al análisis de nuestro caso, al que caben también las siguientes consideraciones. --------------------------------------------------------------- Respecto a la legitimatio ad causam, observamos que la demandada la cuestionó al contestar la demanda como afirma, aunque sin referirse concretamente al mandato que luego la Cámara consideró excedido. --------------------- De ahí que la legitimación procesal actora que pudo válidamente ser analizada y decidida en este proceso de desalojo, es si el actor era titular de dominio, poseedor o tenedor del inmueble, pero no ingresar a examinar la existencia de vicios en tal carácter, porque eso excede la incumbencia de un proceso de desalojo, en el que se debaten derechos personales, no reales. Al no haber redargución y pedido de declaración de falsedad de la escritura pública aportada por el actor como sustento de su afirmación de ser propietario y poseedor del inmueble cuyo desalojo pidió, correspondía tener por válido a tal instrumento a los fines específicos de este proceso, en el que esa escritura no está en discusión intrínsecamente sino para ser sólo analizada extrínsecamente como elemento habilitante de la acción personal de desalojo ejercida. --------------------------------------------------------------------------------- La norma del artículo 1048 del CC impide al Juzgador declarar de oficio la nulidad relativa –que se distingue de la absoluta- de un instrumento. Dice: “La nulidad relativa no puede ser declarada por el juez sino a pedimento de parte, ni puede pedirse su declaración por el ministerio público en el solo interés de la ley, ni puede alegarse sino por aquellos en cuyo beneficio la han establecido las leyes.”, lo que demuestra la arbitrariedad de lo resuelto. En foja 130 última parte, la aquí recurrente expresa que la resolución es arbitraria porque “…dejó de aplicar en el caso la norma legal que correspondía…” y le imputa por ello arbitrariedad causante de afectación a su garantía constitucional a la defensa en juicio, en alusión al artículo 1048 CC que cita a foja 131 última parte y a foja 132 primer párrafo. -------------------------------------- En la contestación de la demanda, la excepción de falta de acción a fojas 27/28 no se basó en alguna imputación o cuestionamiento a la titularidad registral del actor (a la que inclusive convalidó en la expresión de agravios a fs.87 vta. apartado ‘4’) sino en la invocada calidad -del demandado- de poseedor del inmueble con derecho a continuar ocupándolo; por lo que no cabía considerar que tal cuestión –con independencia de que fuera impertinente tal análisis ajeno a la acción personal de desalojo- fuera parte del objeto litigioso. ---------------------------------------------------------------------------------------------- No obstante ello, excediendo claramente los límites de los agravios y de la naturaleza del proceso, el a quo analizó el alcance del poder de quien suscribió la escritura de venta a favor del actor, y considerando que debe ser estricta dicha interpretación, concluyó en que no tenía facultades, en que el instrumento público no es válido y en que la actora no tiene legitimación para obrar, y en que procedía revocar la sentencia de primera instancia y rechazar la demanda. ----------------------------------------------------------------------------------- No hubo pronunciamiento de Cámara respecto a que tuviera o no la tenencia del inmueble la actora, requisito de habilitación del juicio de desalojo; ni respecto al agravio relacionado con la prueba -que debe ser al menos indiciaria- de que la demandada haya detentado la calidad de poseedor del inmueble, que es otro elemento de necesaria consideración para la admisión o no de la demanda de desalojo. Tales aspectos fueron objeto de análisis y pronunciamiento en el fallo de primera instancia, fueron objeto de la apelación, y por su entidad debieron serlo también en Cámara. ---------------------------- Respecto a la arbitrariedad por apartamiento del objeto de la apelación, en concordancia con el principio tantum devolutum quantum apellatum, dijo esta Corte: “En nuestro sistema procesal civil, dispositivo y de doble instancia, la jurisdicción de los tribunales de alzada le es atribuida en grado de revisión de las sentencias dictadas en primera instancia…” (PRE S1 1998-II-351)” (autos 6967 PRE S1 2018-IV-606). -------------------------------------------------- Queda demostrado entonces el indebido apartamiento de la resolución respecto al thema decidendum, al objeto de la apelación (y al objeto litigioso mismo) que no incluía al análisis de nulidad o no de la escritura de compra de la actora, y en especial a la incumbencia propia del tipo de proceso en trámite, en el que no cabe ahondar en la validez del derecho real del demandante; lo cual constituye arbitrariedad y corresponde su revocación por nulidad (art.14 última parte, LP 59-O) por vulneración al principio de congruencia y a la garantía del derecho de defensa y al debido proceso (contenida en el art.33 de la Constitución Provincial y art.18 de la Constitución Nacional). ----------------------------------------------------------------------------------------------- También corresponde reenviar la causa para que la Cámara de Apelaciones de Paz Letrada -con otra integración- dicte nueva resolución libre del vicio que motiva esta revocación, lo que no hace esta Corte en atención a que hay aspectos fácticos –algunos de ellos referidos en el apartado ‘II.1’ de fojas 106 vuelta y siguientes- que deben ser analizados en instancia ordinaria para el pronunciamiento pertinente. ----------------------------------------------------- Corresponde imponer las costas de este recurso a la demandada (art.66 del CPC), que se opuso a la pretensión de la recurrente. ----------------------------- Dado el resultado del recurso de inconstitucionalidad, anulatorio de la sentencia en cuestión, es innecesario analizar y emitir pronunciamiento sobre el recurso de casación. -------------------------------------------------------------------- LOS DOCTORES Marcelo Jorge Lima y Juan José Victoria DIJERON: ------------------------------------------------------------------------------------------ Por sus fundamentos, adherimos al voto precedente. ------------------------------ De acuerdo con el resultado de la votación, el Tribunal RESUELVE: I) Acoger el recurso de inconstitucionalidad y anular la sentencia recurrida. II) Disponer que la Cámara de Apelaciones de Paz Letrada, con integración subrogante, juzgue nuevamente la apelación de la demandada. III) Declarar abstracto e innecesario el pronunciamiento respecto al recurso de casación, por lo cual se omite. IV) Imponer las costas de esta instancia a cargo de la demandada, difiriendo la regulación de los honorarios hasta cuando la haya de los devengados en las instancias ordinarias. V) Ordenar que se protocolice la presente y se agregue copia al expediente y a los autos principales y disponer que estos bajen al Tribunal de origen a los fines pertinentes. Notifíquese y oportunamente archívense. Fdo. doctores Daniel Gustavo Olivares Yapur, Marcelo Jorge Lima y Juan José Victoria. Ante mí: Federico O. Gutierrez Evans –Secretario Letrado de la Corte de Justicia.Ef-6877CsPRE S1 2020-II-295