AUTOS N.º 167917 CARATULADOS “MARTIN MUÑOZ FEDERICO C/ JUAN ENRIQUEHUMBERTO S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.”En la Ciudad de San Juan a 4 (cuatro) días del mes de julio de 2025,reunida en Acuerdo la Sala Segunda de la Cámara de Apelaciones en loCivil, Comercial y Minería, bajo la presidencia de la Dra. Elena de la Torrede Yanzón, y los Sres. Vocales Dres. Ernesto Escobar y Roberto M. PagésLloveras, a fin de conocer el recurso concedido mediante decreto de fechatrece de noviembre de dos mil veinticuatro, contra la sentencia de fechaquince de octubre de dos mil veinticuatro, recaída en los presentes autos N.º167917, caratulados “MARTIN MUÑOZ FEDERICO C/ JUAN ENRIQUEHUMBERTO S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”, dictada por el Sr. Jueztitular del Cuarto Juzgado Civil, obrante a fs. 137/144 vta.1ra. CUESTIÓN: ¿Resulta procedente o no el recurso planteado?2da. CUESTIÓN: En su caso, ¿qué pronunciamiento correspondedictar?A la 1ra. CUESTIÓN, EL DR. ERNESTO ESCOBAR DIJO:AntecedentesI - En la sentencia en cuestión, se resuelve "I) Desestimaríntegramente la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el Sr.FEDERICO MARTIN MUÑOZ D.N.I XX.XXX.XXX contra el Sr. ENRIQUEHUMBERTO JUAN D.N.I XX.XXX.XXX conforme los argumentos expuestosen los considerandos que anteceden; II) Imponer las costas en el ordencausado; III) Diferir la regulación de honorarios del Dr. LUIS SANCHEZSABIO (703 FASJ) y del Dr. JUAN B. BUENO DE LA CRUZ (1374 FASJ)para la oportunidad correspondiente, conforme lo expuesto en elconsiderando V); IV) Protocolícese...“.II - Posteriormente consta presentación del día 4 de noviembre (h. 146y vta.), en la que el accionante, Sr. FEDERICO MARTIN, representado porel Ab. LUIS SANCHEZ SABIO, plantea recurso de apelación a través delformulario de ley (art. 234 del CPC; hoja 207 y vta.).III - El día 13 de noviembre de ese año (h. 147 y vta.) se concede laapelación y se ordena notificar a la contraria. El día 26 de marzo de 2025 lacausa es recibida por esta Sala y aquí queda radicada (mediante SAE).El día 19 de mayo se celebra la audiencia de vista recursiva, en la quela parte apelante expresa sus agravios, conforme al art. 245 del CPC (Ley2628-O), a cuyo registro audiovisual remito en honor a la brevedad (cfr. art.247 inc. 4° del cód. cit.)1.Finalmente se registra el pase de estos autos a estudio el día 6 demayo del corriente.Tratamiento del recurso1 - Conforme lo ha señalado la Corte Suprema de Justicia de laNación, los jueces no están obligados a seguir a las partes en todas susalegaciones o argumentaciones (CSJN, 24-3-88, L.L. 1988-D-63), sino sóloaquellas que sean conducentes para componer el litigio (CSJN, 30-4-90,1Plataforma de videos del Poder Judicial Audiunt https://www.jussanjuan.gov.ar/aplicaciones/L.L. 1990-D-237) y dar sustento a un pronunciamiento válido.2 - El apelante en sus agravios, expone -en síntesis-, lo siguiente:Cuestiona que el fundamento de la sentencia haya sido que elvendedor del inmueble no estuviera habilitado para hacerlo, por ser deudordel IPV -julio de 2013-, siendo que la litis quedó trabada recién el 17 deoctubre de 2019, una vez que esa situación ya no existía, por lo que el falloresulta nulo;Expone que al limitarse a ese extremo, la sentencia no valora el restode la prueba producida;El vendedor, entonces, sí era titular del inmueble, por haberlo adquiridode CESAP, que accedió a escriturar a su favor, por lo que no estabainhabilitado para vender;Alega que el fallo ignora el incumplimiento doloso de la obligación, y larazonabilidad de la indemnización reclamada.Los mismos serán analizados en su conjunto.2.1 - Debemos considerar, en primer lugar, que no está controvertida laexistencia del boleto de compra venta, base de la demanda, de fecha 8 dejulio de 2013 (hojas entre el actor Sr. Federico Martín y el demandado Sr.Enrique Humberto Juan, cuyas firmas se encuentran certificadas porescribano público, notaria Beatriz Eteo de Sánchez, Reg. Not. n° 34, sobreel bien inmueble identificado como departamento XXXXXXX, sometido apropiedad horizontal identificado mediante NC nº XXX.Tampoco está controvertido que en ese momento el inmueble no seencontrara “cancelado” (pagado el saldo) ante el Instituto Provincial de laVivienda (IPV), sino recién a partir del dictado de la Resolución n° 3773-IPV-2013 del día 5 de septiembre de 2013 (h. 17). Ahora bien, el actor,ahora apelante, manifiesta que ese último acto se dio con anterioridad a latraba de la litis, por lo que al momento de sentenciar, el bien ya estabacancelado.El argumento central del Juez de primera instancia, gira en torno a quedel instrumento aludido y cuyo cumplimiento se persigue, puede inferirseque el inmueble objeto del mismo, no era -en ese momento- de propiedaddel demandado, sino que por el contrario, según el informe de dominio delRegistro de la Propiedad Inmueble (RGI, h. 34/39) de fecha 20 deseptiembre de 2019, puede advertirse con claridad que el inmueble seencontraba inscripto a nombre del "CENTRO DE SUBOFICIALES YAGENTES DE LA POLICÍA DE SAN JUAN - CESAP" (considerando III).2.2 - Al respecto, surge claro que la relación jurídica que existe entreambas partes, más allá de la legislación de fondo aplicable (vr. gr. CódigoCivil, Ley 340 y cc., vigente al tiempo de la celebración del contrato, enadelante CC 2), se rige por la Ley 196-O.Las partes al contratar, no dudan que el contrato versa sobre unavivienda objeto de una operatoria regida por la Ley que regula elfuncionamiento del IPV y las viviendas que éste adjudica (ver cláusulaprimera, h. 7).En este sentido, la Ley en cuestión es invocada por el Juez para fundarsu decisión. Ésta tiene una previsión expresa y categórica, la que si bien noes citada por él expresamente (invoca otros artículos en la sentencia), sedebe reputar por todos conocida -como toda ley- y obliga a las partes,quienes en ejercicio de la autonomía de la voluntad no puedendesconocerla, y especialmente a los magistrados; esa previsióncontempla: "Declárase de orden público la presente Ley" (art. 65).Tal como ya lo ha resuelto esta Sala 3, advierto que la definiciónadoptada por el legislador provincial es contundente y exime de mayorescomentarios. No obstante, para mayor abundamiento, observamos que estanorma no deja margen de dudas respecto de que la Ley debe reputarse deorden público, y además no ha sido cuestionada en su constitucionalidad enningún momento por las partes, en especial por el apelante. Éste, en susagravios, acude a normativa civil y una hermenéutica jurídica mediante lacual pretende la aplicación al caso de aquellas reglas que rigen, entre otras2 Aplicable cfr. art. 7 del Código Civil y Comercial, en más CCyC.3Exp. n° 120908 "Martinez, Brígida c/ Dístefano Víctor Hugo y otra - cumplimiento de contrato", LS2024, Tº IV, Fº 189/205, 29/10/2024cosas, las obligaciones que recaen sobre “cosas ajenas”. Es decir,normativa sobre relaciones entre particulares y sobre cosas que, vale decir,no están sometidas como en el presente caso, a un régimen legal de ordenpúblico (Ley 196-O). Aquí radica la cuestión medular para determinar lasuerte del recurso.Es que estamos ante un régimen especial de orden público que tiende,entre sus propósitos, a asegurar ciertos derechos sociales que la Ley y laConstitución Provincial consideran fundamentales, como es el acceso a unavivienda para la población. De allí que la Ley 196-O contempla, a su vez,una serie de mecanismos y restricciones que entre otras cosas procuranasegurar que las operatorias de vivienda logren ese fin deseado -adquisiciónde vivienda única y familiar-, y que no se tornen en una mera forma deadquirir inmuebles, aprovechando las ventajas que un sistema de índolesocial ofrece. Son mecanismos claramente dirigidos a que no se use elsistema social, para el mercado inmobiliario general.Desde un punto de vista teleológico, lo que el legislador ha previsto esun mecanismo que permite a quienes reúnen los requisitos que la Leycontempla, acceder a la compra de viviendas; como contraparte de ello, esque sobre esos inmuebles recaen restricciones que no pueden ser evadidaspor los particulares en el marco de operaciones comunes a través derelaciones civiles o comerciales, mientras los inmuebles se encuentren en lasituación que la misma Ley se encarga de establecer, pues de hacerlo, sefrustraría la finalidad eminentemente social del sistema.Estamos ante un régimen especial, cuya finalidad surge -reiteramosdela declaración expresa que hace la Ley (art. 65), de la que se logravisualizar el sentido del sistema, que nos demuestra que estamos antenormativa de orden público, prevista en resguardo del interés general.Con la adjudicación de una vivienda a través de la operatoria queemplea el IPV, conforme a la Ley citada, no se transmite ningún derechoreal, y esto también es fundamental para definir la suerte del recurso.Concretamente, el "dominio" permanece bajo la titularidad del entepromotor (en este caso, CESAP), y sólo se otorga una "tenencia precaria"del inmueble, hasta tanto éste sea pagado en su totalidad y se cumplantodos los demás requisitos para su adquisición definitiva. Así, el demandadoresultó ser adjudicatario según Resolución n° 2319-IPV-00 (según surge elprimer considerando de la Resolución n° 3773-IPV-2013 (h. 17).Ello implica -entre otras cosas- que sólo debe ser habitado por losadjudicatarios y su grupo familiar, destinado sólo a la habitación, y no puedeser enajenado ni cedido bajo ningún concepto; todo con la condición de quese abonen las cuotas pactadas hasta la cancelación o pago total de lavivienda. Esto es lo que se desprende de lo establecido en los arts. 18, 21,22, 24, 30, 31 ss. y cc. de la Ley 196-A (volveremos más adelante sobreesto).Lo expuesto en relación al interés social que sobrevuela en el espíritude la Ley, tiene su explicación partiendo del análisis de la finalidad delsistema articulado, previsto para la construcción y adjudicación de viviendas.Éste tiene un fin eminentemente social, tendiente a la aplicación de políticaspúblicas destinadas a la consecución de mejorar el acceso a la viviendafamiliar única de personas con ciertas características particulares.Es decir, no se trata de un mecanismo estrictamente patrimonial niprivado de compra y venta de inmuebles, sino de un sistema con un cortenetamente social. Por eso, al considerarse el derecho que adquiere unpostulante y otrora adjudicatario, ha de efectuarse a la luz del espíritu yfinalidad de la Ley.No son aplicables entonces en forma lisa y llana, los parámetrospropios del mercado inmobiliario individual entre particulares, en el cualabonado un precio, corresponde la transferencia del dominio (sin perjuiciode otras particularidades y condicionamientos que las partes, conforme a laautonomía de la voluntad, hayan pactado); sino que deben tenerse encuenta otros factores y parámetros propios de una política públicahabitacional. Con ese espíritu ha sido consagrado "el derecho a la vivienda"en la Constitución provincial (art. 60).2.3 - En el caso, surge de la cláusula primera del contrato -base deesta demanda- que los contratantes consignan que la vivienda en cuestión,corresponde al vendedor por adjudicación que le realizara el IPV porResolución n° 2319-IPV-00, comprometiéndose esa parte a obtener laescritura traslativa de dominio a su favor, previo pago del saldo adeudado.Nótese que en el contrato se pacta un compromiso de venta de un bienque no sólo no es propiedad del vendedor, sino que ambos reconocen queestá sujeto al régimen de viviendas del IPV que venimos describiendo. Ellodemuestra que los contratantes estaban en pleno conocimiento del tipo deoperación que estaban realizando.Es recién a partir de la Resolución n° 3773-IPV-2013, del día 5 deseptiembre de 2013, que el Interventor del IPV tiene por cancelado elinmueble y autoriza el levantamiento de la hipoteca que sobre él recaía,entre otras cosas. Además, del informe de dominio del RGI (h. 34/39) defecha 20 de septiembre de 2019, puede advertirse con claridad que elinmueble a esa fecha, está inscripto a nombre de “CESAP”.Es correcto lo que contempla el Juez de grado, al decir que en estecaso el contrato celebrado el 8 de julio de 2013, recaía sobre un objetoprohibido, porque el inmueble de esa convención, no podía ser objeto deventa, con cita de los art. 953, 2337, 2338 del CC, al estar sujeto al régimende la Ley 196-A. Ésta dispone, entre otras disposiciones ya citadas aquí,que “Las viviendas construidas por imperio de esta Ley serán destinadasexclusivamente para casa-habitación de las familias adjudicatarias, nopudiendo ser transferidas ni cedidas bajo ningún título mientras no haya sidocancelada la deuda totalmente en la forma establecida en el art. 37” (art.18).La expresión “...bajo ningún título” que emplea el legislador, imponeuna interpretación restrictiva. Por ello, la hermenéutica que plantea elapelante en sus agravios, no tiene lugar ante la aplicación de este régimenlegal.Resulta desacertado el razonamiento del apelante, cuando acude areferencias tales como que en el sistema legislativo, se encuentra permitidala negociación sobre cosas ajenas, invocando normas tanto del Código Civilcomo del nuevo Código Civil y Comercial. En este sentido -ver la exposiciónoral del apelante- soslaya por completo la legislación provincial que rige estetipo de viviendas.Así, reduce su análisis a la situación de las partes involucradas en elcontrato, pero se desentiende que el objeto del mismo recae sobre unavivienda que está sujeta a un régimen especial, con todas las característicasque hemos mencionado.Estamos ante una cuestión de orden público que afecta al negociojurídico, y que ha sido tenida en cuenta por el magistrado al resolver, quieninvoca especialmente la Ley 196-O -que venimos analizando-, y ha seguidoesa lógica en la fundamentación de la decisión.Vale recordar que "El vicio que presenta el negocio jurídico que atentacontra el interés público y/o si el objeto del acto es prohibido, ilícito, ocontrario al orden público o a las buenas costumbres adolece de nulidadabsoluta, es decir sufre todo el peso de la sanción legal. Esta nulidad deberáser ineludiblemente declarada de oficio, cuando se conjugan doscircunstancias: a) que el vicio afecte el orden público (nulidad absoluta) yque aparezca como manifiesto en el acto (acto nulo). Se tiene en cuentapara ello, que aquel, es de tal gravedad que al atentar contra el ordenjurídico, impide su convalidación y justifica la intervención del poderjurisdiccional aunque no haya mediado petición de parte (conf. LLambíasJorge Joaquín, "Tratado de Derecho Civil", Parte General, T. 2, capítulo XVIn° 1890/91 y ss., n° 1894 pág. 626 y Llambías, "Código Civil Anotado", T. IIB,págs. 228 y ss.). Es decir, que cuando hay afectación del interés general,del orden económico social se trata de nulidad parcial y absoluta, que puedeser incluso declarada de oficio (conf. Mosset Iturraspe Jorge y LorenzettiRicardo Luis, "Defensa del Consumidor", capítulo IX)" 4.Ello así, pues "Atendiendo a la índole de la causa de la invalidez, unacto es nulo cuando está prohibido por la ley ipso iure en forma expresa,habilitando la declaración de oficio por los jueces si tal nulidad absoluta4CNCom, Sala A, Exp. 18746/00, "Martínez Vega Verónica c/ Autolatina Argentina SA deahorro para fines determinados y otro s/ ordinario, 15/10/2010, LD 9.11resulta manifiesta" 5.Agregamos que de seguirse la lógica del apelante que, como ya hemosdicho, se desentiende de refutar la aplicación al caso de la Ley provincial, seadmitiría una forma de burlar el sistema. Ello así, pues con esa lógica,cualquier adjudicatario podría, antes de cancelar la vivienda, suscribir uncompromiso de venta con un tercero (lo que entendemos que se encuentraprohibido por la Ley, en su art. 18), con la condición de eventualmentecancelarla, y luego transferir y completar la inscripción ante el RGI. Por loque las restricciones previstas por la Ley para evitar que el sistema sedesnaturalice para convertirse en una forma común de transaccionesinmobiliarias, se verían vulneradas. Esa lógica, claramente daría lugar amaniobras que desnaturalizarían el sistema de acceso a la vivienda.2.4 - Conclusión. El contrato cuyo cumplimiento se pretende medianteesta acción, claramente recae sobre un objeto prohibido, que atenta contrauna normativa de orden público y resulta manifiesto. No es susceptible deconvalidación posterior, y puede ser declarado así aún de oficio.El razonamiento expuesto por el Juez de grado para rechazar lademanda, ha sido suficientemente claro y se encuentra debidamentefundado, por lo que el recurso debe ser rechazado6.3. Propongo rechazar el recurso con costas al vencido y regular los5Sup. Corte de Buenos Aires, Ac 83820 S, "Iotti, Atilio Carlos c/ Jorge Alberto Caso S.A. s/Incidente de redargución de falsedad", 19/09/2007, LD 9.116En ese sentido se ha pronunciado esta Sala, en la causa ya citada Exp. n° 120908 "Martinez…”honorarios del profesional interviniente en esta instancia en el 40% de lacantidad fijada para los honorarios de primera instancia (arts. 58, 152 inc. 8,153, 247 del CPC Ley 2415-O mod. Ley 2628-O- y art. 40 Ley 2557-O).Así voto.LA DRA. ELENA DE LA TORRE DE YANZÓN, DIJO:Disiento con el voto propuesto por el Dr. Ernesto Escobar. Respecto dela relación de la causa, expresión de agravios y su contestación, me remitoa lo expuesto por el magistrado preopinante.1- La demanda de escrituración que se rechaza, se funda en uncontrato celebrado en fecha 8/07/2013 por medio del cual el Sr. EnriqueHumberto Juan compromete en venta al actor, Sr. Federico Martín Muñoz, elinmueble sometido al régimen de propiedad horizontal ubicado en el Dpto.de Rivadavia, individualizado como XXXXXXX con NC XX-XX-XXXXXX-XX-XX.Según surge del contrato celebrado en instrumento privado con firmacertificada por escribana pública, el inmueble le correspondía al vendedor,como adjudicatario por Resolución nº 2319/000 del I.P.V. La Sra. GladysEdith Anahí Pintos, esposa del demandado, comparece al acto, al soloefecto de prestar el consentimiento conyugal del art. 1277 del C.C.Según lo pactado, el vendedor se obliga a obtener la escrituratraslativa de dominio a favor del comprador por el IPV, previo pago del saldodel precio estimado al 06/2013. (cláusula primera). El comprador, Sr.Martín, por dicha venta, se obliga a entregar la suma total y fija de PesosTrescientos quince Mil ($315.000), abonando en ese mismo acto la sumade Pesos Ciento cincuenta y siete mil quinientos ($157.500) ycomprometiéndose a abonar el saldo al momento de la escrituración delinmueble a su favor. (cláusula segunda).De la cláusula tercera surge que el comprador recibe del vendedor laposesión real y efectiva del inmueble transferido. Convienen que la escrituratraslativa de dominio se otorgará dentro de los noventa días a contar de lacelebración, por ante la Escribanía Esteo de Sánchez (cláusula cuarta) yque los gastos de escrituración serán soportados en un 30% por el vendedory en un 70% por el comprador, siendo exclusivamente a cargo del vendedorla escritura del I.P.V a su favor (cláusula quinta). Asimismo, el vendedor sehace cargo de las deudas por impuestos, tasas y servicios que adeude elinmueble (cláusula séptima).2- Del Informe de Dominio con valor legal remitido por el Registro de laPropiedad Inmueble (fs. 34/39), de fecha 20/09/2019, surge que el inmuebleal momento de la celebración del contrato, se encontraba inscripto a nombredel "CENTRO DE SUBOFICIALES Y AGENTES DE LA POLICIA DE SANJUAN - CESAP".De las constancias de fs. 17 se constata que el Interventor del IPV, através de resolución n.º 03773-IPV, en fecha 5 de setiembre de 2013, tienepor cancelado el saldo de capital de la asistencia financiera otorgada para laconstrucción de vivienda a nombre de Enrique Humberto Juan y se autorizael levantamiento de la hipoteca en primer grado constituida a favor del IPV.No ha sido motivo de controversia la existencia de la relación jurídicainvocada como sustento de la pretensión, ni el total cumplimiento de laactora de las prestaciones a su cargo, ni el incumplimiento del demandado.El demandado, al contestar demanda, (fs. 42 y vta) reconoce laoperación inmobiliaria por instrumento privado y expresa que se convino laentrega de U$S 58.768, que convertida a pesos daba la cantidad de$315.000 y además que la parte actora entregó la cantidad de $157.000 esdecir U$S29.384. Afirma que no obstante haberse abonado la totalidad de ladeuda del I.P.V, en fecha 12 de septiembre de 2013, a partir de esemomento le surgen distintas deudas provenientes de AFIP y comoconsecuencia de ello, la imposibilidad de escriturar a nombre del comprador,lo que se le comunicó verbalmente y por escrito. Relata que dicharepartición procedió a inhibirlo e inhabilitarlo para cualquier tipo deoperación.El primer sentenciante, rechaza la demanda de cumplimiento porconsiderar que se trata de un contrato de objeto prohibido, en virtud de queno era de propiedad del vendedor y de lo establecido en el art. 18 de la ley196-A. Esta decisión es apelada por la parte actora que pretende la condenaa escriturar e indemnización del lucro cesante.3- Es correcta la aplicación de las normas del Código Civil, en virtudde lo dispuesto por el art. 7 del Código Civil y Comercial. Esta cuestión, noha sido, además, motivo de agravio.La obligación principal que tiene el vendedor que ha celebrado uncontrato de compraventa, es la entrega de la cosa. (cfr. art 1409 C.C.vigenteal momento de la celebración del contrato). Cuando se trata de venta de uninmueble, dentro de esta obligación está comprendida la de poner adisposición la documentación que torne posible su inscripción registral yefectuar la suscripción de la escritura pertinente, por lo que no cumpleacabadamente su prestación quien no satisface esta obligación.El hecho de que al celebrar el contrato de compraventa, el inmuebleestuviese a nombre del CESAP y no del actor, no afecta la validez delcontrato y el vendedor sí se encontraba habilitado para celebrarlo. Se tratade un contrato de venta de cosa ajena.De acuerdo a lo dispuesto por el art. 1177 del C. Civil ‘vigente almomento de celebración del contrato’ las cosas ajenas pueden ser objeto delos contratos. Si bien el art. 1329 del C. Civil dispone que la venta de unacosa ajena no es válida, se trata de una contradicción aparente con lodispuesto por el art. 1177 referido. En realidad, el art. 1329 legisla sobre laventa de cosas ajenas denunciadas como propias y no sobre la situación enque se las denuncia como ajenas, como sucede en el supuesto de autos.En este caso el contrato vale como un compromiso del vendedor de adquirirla cosa para sí para poderla transferirla al comprador.En tal sentido: “Se ha dicho al respecto que ‘el principio sentado por elart. 1329 del Cód. Civil de que las cosas ajenas no pueden venderse, notiene la extensión ni la importancia que parece desprenderse de sustérminos, ya que cuando comprador y vendedor contratan sobre la cosa quepertenece a un tercero, teniendo pleno conocimiento de tal circunstancia, elcontrato debe interpretarse como compromiso contraído por el vendedor deprocurar al comprador la cosa objeto de la convención’. Porque en realidad,lo que la ley prohibe es la venta de cosa ajena como propia, ‘pero no elcompromiso de entregarla al comprador cuando el promitente adquiera sudominio’” (Belluscio, A (Director) Zannoni, E (Coordinador). “Código Civil yleyes complementarias. Comentado, anotado y concordado”T 5, Ed. Astrea,Bs. As., 1984, pág. 809).Así también: “La venta de cosa ajena es válida, no obstante lodispuesto en el art. 1329, en los siguientes casos:” (…) “b) Cuandocomprador y vendedor contratan sobre la cosa que pertenece a un tercero,teniendo pleno conocimiento de tal circunstancia; pues siendo así, elcontrato debe interpretarse como un compromiso contraído por el vendedorde procurar al comprador la cosa objeto del contrato. Bien entendido, sinembargo, que este contrato es válido en cuanto compromiso de adquirirlegítimamente la cosa de su dueño para transferir su dominio al comprador yno como un compromiso liso y llano de transferirla a éste”. (Borda, G.“Tratado de Derecho Civil. Contratos”, T I, Ed. Perrot, Bs. As. 1990, pág.65).Tampoco el contrato tiene un objeto prohibido ni transgrede ningunanorma de orden público como considera el primer sentenciante y elmagistrado preopinante. El art. 18 de la Ley 196-A, dispone que lasviviendas construidas por imperio de dicha ley serán destinadasexclusivamente para casa-habitación de las familias adjudicatarias, nopudiendo ser transferidas ni cedidas bajo ningún título hasta tanto no hayasido cancelada totalmente la deuda, estableciendo en su art. 50 comocausal de revocación de adjudicaciones el arrendamiento, subarrendamientoo cesión total o parcial de la vivienda, mientras no se hubiese cancelado elpréstamo, sin autorización ni intervención del Instituto.De la literalidad del texto surge claro que lo que la norma prohibe estransferir o ceder viviendas construidas bajo el imperio de esa ley. Transferirsignifica trasladar un derecho o una titularidad de una persona a otra, ya seaa título oneroso o gratuito. Cuando se celebra un contrato de compraventano se transfiere el dominio, sino se obliga a transferir. La transferencia dedominio se produce cuando se realiza la tradición y escrituración (cf. art.1184 inc. 1 CC hoy art. 1017 CCCN).En tal sentido: “Según el Art. 1323, C. Civil, habrá compraventa cuandouna de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, yésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero.Aunque ya volveremos sobre el tema, conviene destacar ab initio que estecontrato no supone transferencia de la propiedad ni la entrega efectiva delprecio, sino la obligación de hacerlo.“ (Borda, G. “Tratado de Derecho Civil.Contratos”, T I, Ed. Abeledo Perrot, Bs. As. 1990, pág. 11).Así también: “Tal como se infiere de la terminología empleada por ellegislador, es claro que el contrato de compraventa consiste en la obligaciónque una de las partes asume de transferir la propiedad de una cosa,obligándose la otra a recibirla y a pagar un precio cierto en dinero sin quemedie transferencia efectiva de dominio de la cosa vendida por el soloacuerdo de voluntades al celebrar el contrato. Esa transferencia de dominiosurgirá de otros actos (que pueden ser simultáneos o posteriores), pero node la celebración de la compraventa, ya que ésta, en definitiva, no es otracosa que el compromiso que uno de los contratantes asume de transferir lapropiedad de la cosa recibiendo como contraprestación el compromiso delotro contratante de pagar un precio. Como dice Spota, ‘no es un contratoque por sí resulte atributivo del dominio’”. (Belluscio, A. “Código Civil y leyescomplementarias. Comentado, Anotado y Concordado”. Ed. Astrea, Bs. As.1986, pág. 364/365).Por ende, el solo hecho de celebrar el contrato de compraventa de unacosa sometida al régimen de la Ley 196-A, no contraviene norma alguna.Es más, surge de la nota presentada por la escribana ante CESAP,que obra a fs. 26, que en fecha 18/03/2019, informó que solicitó al IPV elexpediente a los fines de la escrituración de la vivienda objeto del contrato,a favor del beneficiario Enrique Humberto Juan y en forma simultánea laventa del Sr. Juan a favor de un tercero y que el IPV le entregó talexpediente, lo que demuestra el conocimiento que tenía ese organismo detal operatoria. Si hubiese estado prohibida, no hubiese entregado elexpediente y hubiese revocado la adjudicación.En definitiva, tanto del contrato como de los hechos posteriores a sucelebración surge que ambas partes sabían que la cosa era ajena, que laconstrucción del dpto, era financiada por un préstamo otorgado por el IPV yque el IPV sabía de esa venta. (cf. art. 218 inc. 4° C. de Com; art. 1065CCCN).Cuando el actor entabló la demanda, el préstamo otorgado por el IPVestaba completamente cancelado por lo que no había ningún obstáculolegal para obtener la escrituración y consiguiente transferencia dominial.En el ámbito del derecho privado, celebrado válidamente un contrato,es ley para las partes (cf. art. 1197 CC y art 959 CCCN) y al no estar enjuego el orden público los jueces no estamos facultados para decretar sunulidad de oficio (cf. art. 1047 C.C.; arts 386 y 387 CCCN).El supuesto en análisis, es distinto al caso resuelto por esta Sala enautos n.º 120908, caratulados “Martínez Brígida c/Dístefano Victor Hugo yotra – cumplimiento de contrato” L.S. 2024, t° IV, F° 189/205, 29/10/2024. Lapretensión se fundaba en un contrato de cesión de derechos sobre unavivienda adjudicada por el Instituto Provincial de la Vivienda (IPV). En lacesión de derechos, los efectos entre se producen a partir de sucelebración. (cf. art. 1457 CC, cf. Borda, G. ob. cit. T I pág. 447/448). De allíque tal relación jurídica contravenía el art. 18 de la Ley 196-A. Tampoco almomento del reclamo en aquel juicio, se había cancelado el préstamohipotecario otorgado por el IPV.Corresponde, entonces, condenar al demandado Enrique HumbertoJuan a otorgar la escrituración del inmueble objeto de venta y a la Sra.Gladys Edtih Anahí Pintos, a prestar el consentimiento conyugal, bajoapercibimiento de que si la obligación se transforma de cumplimientoimposible, se resolverá en daños y perjuicios. El vendedor podría, ante laresolución adversa, realizar un intento de adquirir la cosa del propietariopara poder cumplir con el comprador y, de esa manera, eludir la acción dedaños y perjuicios. (cf. Calderón, Maximiliano R. “Venta de cosa ajena,imposibilidad de cumplimiento y legitimación pasiva, Publicado en:RCCyC 2021 (septiembre) , 190 Cita Online: AR/DOC/2301/2021). Comoenseña la doctrina: “Esta solución se explica porque el comprador tienederecho a reclamar lo que se le promete y el vendedor tiene la posibilidadjurídica de adquirir la cosa de su dueño para cumplir con su obligación”(Borda, G. ob. cit. Pág. 78). No corresponde la condena a escriturar bajoapercibimiento de que el juez suscriba la escritura en su nombre y a sucosta, porque el inmueble aún no está en el patrimonio del deudor.4- El actor también reclama los daños y perjuicios sufridos por la mora,en su patrimonio como lucro cesante. Señala que el monto indemnizatoriodebe compensar como mínimo, el valor locativo del inmueble, es decir, “lasrentas de su alquiler perdido durante la mora que debería ser determinadopericialmente”. No especificó monto (fs. 3).Como señala la doctrina, no todo incumplimiento genera una acción dedaños y perjuicios ya que “la mera inejecución de las obligacionesemergente de un contrato no evidencia por sí sola un daño indemnizable,pues éste requiere prueba directa y propia en tanto puede ocurrir que elincumplimiento no cause perjuicio alguno” (Mosset Iturraspe, J. Piedecasas,M “Responsabilidad contractual” Ed. Rubinzal Culzoni, 2007, Santa Fe, pág.353).En los supuestos, como éste, que se reclama el plus indemnizatoriopor el perjuicio causado por el incumplimiento, con independencia del valoreconómico de la prestación, debe probarse, además del incumplimiento, elfactor de atribución, la existencia del daño y la relación de causalidad (cf.Mosset Iturraspe, J. “Contratos” Ed. Rubinzal Culzoni, 1995, 400 y ss). Debetratarse de daño cierto, real y no eventual o hipotético y probar su existenciaactual o futura.El lucro cesante es el quebranto patrimonial representado por lasganancias efectivamente dejadas de percibir, como cesación de un lucroespecífico relacionado causalmente con el ilícito, en este caso, elincumplimiento. (cf. Belluscio, A. “Código Civil y leyes complementarias.Comentado, anotado y concordado” T V, Ed. Astrea, Bs. As. 1984, pág.218). El lucro cesante no se presume, por lo que el actor debe aportar lascircunstancias objetivas que permitan inferir que las ganancias se habríanprevisiblemente logrado de no ocurrir el hecho perjudicial.(cf. López MesaM.- Trigo Represas, F “Tratado de la responsabilidad civil. Cuantificación deldaño”La Ley, Bs. As. 2006, pág. 447).Estimo que el accionante no demostró la concreta existencia delperjuicio patrimonial experimentado. Omitió probar que ese inmueble seríadestinado a ser locado o los posibles contratos frustrados, específicamente,por el incumplimiento. Como afirma la jurisprudencia, “la simple posibilidadde haber obtenido una ganancia es insuficiente para caracterizar el lucrocesante, para ello es menester una probabilidad objetiva que emane delcurso normal de las cosas y del caso concreto”. (citado por Belluscio, A. ob.cit. T 2, pág. 720/721).Por ello, considero que debe rechazarse la acción indemnizatoria.III- Propongo, entonces, hacer lugar parcialmente al recurso y enconsecuencia, revocar la resolución recurrida. En su reemplazo condenar aldemandado Sr. Enrique Humberto Juan para que en el plazo de diez díasde consentida o firme la presente otorgue la escrituración a favor del actor,Sr. Federico Martín Muñoz, del inmueble sometido al régimen de propiedadhorizontal ubicado en el Dpto. de Rivadavia, individualizado comoXXXXXXXX con NC XX-XX-XXXXXX-XX-XX y a la Sra. Gladys Edtih Anahí Pintos para que en elmismo plazo preste el consentimiento conyugal, bajo apercibimiento depagar daños y perjuicios. Rechazar la acción indemnizatoria.Atento el resultado del recurso, corresponde readecuar las costas yhonorarios. Propongo que respecto de la pretensión de escrituración seimpongan las costas a los demandados vencidos y en relación a la acciónindemnizatoria, al actor, todo en virtud del principio de la derrota (cf. art. 58CPC). Asimismo, voto por diferir la regulación de honorarios para suoportunidad (cf. arts. 23 inc. 3 y 19 de la Ley 2557-O).Ante la falta de oposición al recurso, opino que las costas de alzadadeben imponerse por su orden y que se regulen los honorarios de los Dres.Luis Sánchez Sabio y Macario Larrauri, en forma conjunta, en el 40% de laregulación que corresponda en primera instancia. (art. 40 Ley 2557-O).EL DR. ROBERTO M. PAGÉS LLOVERAS, DIJO:Por sus fundamentos adhiero al voto de la Dra. Elena de la Torre deYanzón.A la 2da. CUESTIÓN, EL DR. ERNESTO ESCOBAR, LA DRA.ELENA DE LA TORRE DE YANZÓN Y EL DR. ROBERTO M. PAGÉSLLOVERAS, POR MAYORÍA, DIJERON:En mérito a lo acordado precedentemente corresponde: I) Hacer lugarparcialmente al recurso concedido en fecha 13/11/2024, y en consecuencia,revocar la resolución recurrida de fecha 15/10/2024. En su reemplazocondenar al demandado Sr. Enrique Humberto Juan para que en el plazo dediez días de consentida o firme la presente otorgue la escrituración a favordel actor, Sr. Federico Martín Muñoz, del inmueble sometido al régimen depropiedad horizontal ubicado en el Dpto. de Rivadavia, individualizado comoXXXXXXX con NC XX-XX-XXXXXX-XX-XXy a la Sra. Gladys Edtih Anahí Pintos para que en elmismo plazo preste el consentimiento conyugal, bajo apercibimiento depagar daños y perjuicios. Rechazar la acción indemnizatoria. II) Respecto dela pretensión de escrituración imponer las costas a los demandadosvencidos y en relación a la acción indemnizatoria, al actor. Diferir laregulación de honorarios para su oportunidad. III) Imponer las costas dealzada por su orden. Regular los honorarios de los Dres. Luis SánchezSabio y Macario Larrauri, en forma conjunta, en el 40% de la regulación quecorresponda en primera instancia.Por el mérito que resulta de la votación de que instruye el acuerdo queantecede SE RESUELVE:I) Hacer lugar parcialmente al recurso concedido en fecha13/11/2024, y en consecuencia, revocar la resolución recurrida de fecha15/10/2024. En su reemplazo condenar al demandado Sr. EnriqueHumberto Juan para que en el plazo de diez días de consentida o firmela presente otorgue la escrituración a favor del actor, Sr. FedericoMartín Muñoz, del inmueble sometido al régimen de propiedadhorizontal ubicado en el Dpto. de Rivadavia, individualizado comoXXXXXX con NC XX-XX-XXXXXX-XX-XX y a la Sra. Gladys Edtih Anahí Pintos para queen el mismo plazo preste el consentimiento conyugal, bajoapercibimiento de pagar daños y perjuicios. Rechazar la acciónindemnizatoria. II) Respecto de la pretensión de escrituración imponerlas costas a los demandados vencidos y en relación a la acciónindemnizatoria, al actor. Diferir la regulación de honorarios para suoportunidad. III) Imponer las costas de alzada por su orden. Regular loshonorarios de los Dres. Luis Sánchez Sabio y Macario Larrauri, enforma conjunta, en el 40% de la regulación que corresponda en primerainstancia.Protocolícese, hágase saber y bajen previa reposición de selladosi correspondiere.